这时，成本部成本总监郝康：“熊总，咱们这个项目设计我认为没有问题；但从项目投入产出方面来看，能够体现出来这些设计元素的投入我认为将会非常高的；首先地库铰链施工工艺复杂、耗时比较长，相应的工程成本、时间成本就会比较多；其次，每户增加前庭院落，就会要求施工工艺做出调整，墙体的承重设计要提高很大，墙体厚度、楼板厚度都必须有相应的增加，这也会增加成本投入；再者，就是光伏玻璃发电这个创新确实能够节省后续的使用成本增加卖点，但光伏玻璃目前价格还是非常高的，这家光伏生产企业做了这样的创新，想必价格会更高吧，这会增加不少我们自身的建造成本吧；还有我们智能化平台和全屋智能定制家具、家电，也将是一笔不小的支出；综合下来，我们的单位建造成本可能会是个恐怖的高位啊。那么，这就需要孙总评估一下，我们的溢价能够增加多少?”

营销部孙清远：“郝总，根据我们的调查预估，北湖项目的销售价格预计会在每平方6万到8万之间；咱们的土地楼面价是每平方2.2万元，如果建造成本我们控制在3万元以内的话，我们还有1万元左右的毛利。”

财务部财务总监聂云这时候插话道：“孙总，你说的是保底1万元左右的毛利，但我们的净利润就有可能是亏损的；首先我们不能忽略税金的影响，我们项目是非普通住宅，而且这个售价已经高出省局发布的基础价格很多，那它的土地增值税就会直接按照售价的6%预征，也就是6万元的售价，需要预缴3600元的土地增值税税款，加上需要缴纳5%的营业税，还有需要预缴综合点数4%的企业所得税，综合算下来15%的税负出来了；每平方6万的售价，我们要先预缴9000元的税款。还有我们的管理费用、销售费用、财务费用，到最后可能要亏损啊。”

熊耀明：“聂总、郝总，现在方案出来了，各项经济技术指标都有了，咱们成本部、财务部就可以测算项目成本和利润了。”

郝康：“嗯，我们根据设计要求和经济技术指标，先行确定主体建造成本，然后，再有采购部对精装修部分定制产品询价，再核算精装修成本；这个过程最少也得10天半月啊。”

采购部部门总监高云：“建材方面容易询价，智能家居方面上次会议后我们已经开展了相关咨询工作，我们把相关规格确定好后，报给他们应该也能很快确定；至于楼顶琉璃瓦造型需要联系厂家确定；光伏玻璃这块目前仅有一家供应商，我们再谈谈价；根据我的估计大概需要一周时间。”

聂云：“大家都知道项目全周期测算需要各个部门的数据。我提议规划一个时间计划表，首先设计部根据设计方案把各项经济技术指标完善出来，提供给其他部门，同时，各项精装所需要的建材、家具、家电、光伏玻璃及配套设备等等确定好规格型号给到采购部询价；其次，成本部核算完成主体建造成本，采购部确定精装采购成本后，汇总到财务部；还有营销部出台定价方案及销售周期方案、销售费用预算及排布给到财务部；然后，工程部和成本部结合，完成工程周期规划及工程投入现金流给到财务部；行政人事部编制管理费用预算及周期现金流给到财务；财务部在上述数据的基础上核算税金、预计融资和利息，核算利润情况，编制全周期现金流报表。”

开发配套部秦雷：“我们部门马上就这三套方案开展与建设规划局的报批报建沟通咨询；确认规划建造及数据是否符合规划要求，是否有需要修改的地方；同时，确认规划和数据没有问题的情况下多长时间能办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。这些确认完后，我们再结合工程部排布建造周期。”

工程部杨槟：“目前基坑已经按照要求完成了出土工作，我们可以先沟通总包投标单位先行勘察现场；待方案确定、完成总包招标工作，随时可以让总包单位进场施工。”

总经理郭清征：“同志们，按照我们的目标和金总的设想，这三个方案确实符合我们的定位；刚才大家讨论的比较热烈，我认为是好事，只有经过我们的充分论证才能证明项目方案的可行性。这是我们首个高端住宅项目，第一，我们必须要做，而且也必须要做好；第二，我们的市场定位一定要准确，太低了会导致我们亏损，太高了也会导致我们失败。现在首要就是做好我们的市场调研，搞好中州市甚至中原省的客户圈层，看看我们的客户喜不喜欢我们楼栋的建筑风格、喜不喜欢我们的前庭院落布局、喜不喜欢我们的全屋智能家居；摸排一下对应的每个户型的客户群体、数量，还有他们接受的价格；然后，再深化我们的设计方案，确定我们最后应该怎么建。”

“刚才聂总也规划了各自的任务，我们先行核算一下利润情况、全周期现金流情况，做到心中有个大致的概念。金总，您再给大家补充补充。”

金国：“通过这个会议，我认为我们的认识和沟通越来越深入了；郭总说的对，我们只有充分论证才会做出正确的决策，我们必须搞清楚我们的客户喜欢我们方案的哪些地方，他们愿意为自己喜欢的方案支