9月29日，凤栖湖项目终于取得了预售许可证；营销部上下马上投入紧张的工作，策划团队加紧布置售楼部场地，置业顾问忙着与客户联系预约时间过来选房。

金国也忙着召集高管们开会再次讨论销售定价。

孙清远向大家做了销售定价汇报：“金总，各位领导、同事，我们定价是从三个维度来考虑的。首先，成本定价原则，根据我们土地的摘牌价25.2亿元计算楼面价达到2.86万元/㎡，咱们的建造及精装修成本为3万元/㎡，开发成本达到6万元/㎡，加上我们销售费用和管理费用单方预计4000元，税负预计为20%，按照我们预计净利润率15%倒推，销售均价需达到9.85万元/㎡。”

“其次，我们按照市场定价原则，因为我们是该北湖区域第一个高端住宅项目，根据中州市目前平均房价1.2万元来看，单套住宅平均价在140万左右，中州市目前别墅区域单套住宅价值在1800万以上，但别墅区位偏郊区化，价值比较会有所打折，价值比较在8-12倍之间，相对应我们凤栖湖项目区位资源配置优势和我们项目本身的科技附加值，我们取8倍附加值的话，我们销售均价应在9.6万元/㎡。”

“再者，我们参照一线城市普通住宅和高端住宅的价值比较，一般来看，高端住宅与普通住宅价格体系相比，倍数在6到15倍不等，我们取中间倍数10倍，我们凤栖湖项目销售均价为12万元/㎡，不过，我们认为定价过高的话不利于销售去化，我们建议在10万元/㎡比较合适。”

“综合上述定价策略，我们认为开盘价先选择低价销售，即开盘销售单价为9.6万元。随后可逐步微调。”

金国听后说道：“清远、聂云，我想知道如果都是按照这个价格销售，我们最终能够实现多少利润？”

聂云回复道：“金总，如果按照9.6万元单价在一年内全部实现销售的话，我们预计净利润会在10个亿左右；如果销售时间拉长的话，5年内销售比例达不到50%，那考虑融资成本的情况下，我们将实现不了盈利可能会亏损。”

“现在我们虽然使用的都是自有资金，但一旦销售形势不好将会面临资金短缺的重大问题；所以我们必须把融资成本也考虑进去，以便能够随时开展融资。”

清远说道：“高端住宅在不同的城市去化情况不一样；像海市的算下来一套要1亿元以上，销售的时间就特别长，甚至能长达十多年。其他一线城市稍好一点，虽然单价高，但总价尚好，地段资源优厚，去化的时间相对来说比较短。我们项目总套数380套，目前圈存资金客户为270户，考虑到客户流失的情况，我们预计会有240户左右，也就是开盘销售去化比例达到60%。”

聂云接话道：“如果我们开盘能够达到去化比例60%以上，那么我们回笼的资金基本能够满足建设和运营需求了。”

成本总监郝康说道：“金总，我们核算的成本都是基于目前已经谈妥的各分项合同计算出来，核算口径也是紧扣各项指标出来的，开发成本优化的空间不大。”

采购部高云说道：“上次我们说到单独先建设一栋楼精装出来进行联调联试，我想有些产品不能达到我的设想和要求，我们到可以以此为条件要求供应给我们的设备完善调试好并给予适当优惠。不过，咱们战略采购合同基本都已经签订，即便有所优惠，优惠额度也比较有限。”

郭清征接话道：“同志们，我们先不考虑优惠或优化，先把售价讨论清楚；毕竟我们马上要开卖了，定一个合适的价格不仅有利于我们销售，也有利于我们利润的实现。我赞同清远的定价逻辑，我们算下来一套的总价平均2500万元了；经历过了股市大幅动荡的财富洗劫，我们的目标客户的资产是否收到了影响？还愿不愿意拿出来买我们的房子？虽然我们合作的银行圈存了270组客户，他们的资金都还在，但，他们还会不会义无反顾的签约购买呢？我们要打一个大大的问号。有一部分客户很有可能拿着这些圈存的钱补充自己的流动资金。所以，我们要继续加大力度拓展客户群体，不能全部都指望这些圈存客户。你们营销要做好其他方案。”

孙清远：“好的，郭总。我们在拓展客户上再深入研究一下，看看能通过什么渠道联系客户。”

金国：“郭总担心的很对，这也正是我们大家都应该担心的。我想这种事情大概率的会发生，究竟我们能够留下多少客户，谁也说不清楚；但，我们一定要学会大气、有格局，不在圈存客户退出的问题多做纠缠，不能给他们留下任何不好的印象。树立我们凤栖湖项目高端、大气、无畏的精神品质，买了我们欢迎，不买我们仍然感谢他们的关注。虽然我们都对我们第一个高端项目寄予厚望，都想很快的能够清盘，但这是不现实的；我们务必对此保持清醒的认识，做好长期坚守的思想准备；无论开盘的情况好坏，大家都要以平凡心应对。”

郭清征说道：“金总这样说，并不是让我们有所松懈，顺其自然；恰恰相反，需要我们